Оказание квалифицированной юридической помощи

Знать свои права - значит быть сильным

Главная \ Полезная информация \ Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве

« Назад

16.06.2015 09:36

Не все существующие Застройщики ответственно относятся к выполнению возложенных на них обязательств, поэтому на практике с их стороны часто встречаются:

  • неисполнение терминов передачи объектов;
  • низкое качество переданных объектов;
  • банкротство Застройщика.

В связи с выше упомянутыми причинами, Участник долевого строительства (далее - Участник) несет вынужденные убытки.

В этой статье мы рассмотрим законные меры, позволяющие защитить права всех Участников.Ответственность застройщика

При необходимости приобретения площади (жилой, нежилой) мы заключаем договор с Застройщиком, который вкладывает инвестиции в сооружение недвижимости. Данный договор регламентируется Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

При заключении договора важно проконтролировать условия его заключения. Пункты современных договоров, составляемых Застройщиками, имеют стандартизированную форму и разработаны на основании Закона N 214-ФЗ, однако они имеют множество хитростей, помогающих Застройщикам извлекать выгоду в соответствии с личными интересами и снижающих уровень ответственности при несоблюдении условий договора.

При чтении договора долевой Участник обязан обратить внимание на следующие важные моменты.

1

Конкретность предмета договора.

В договоре должны быть точно указаны: местоположение строительного объекта (района, улица, номер дома); параметры земельного участка, на котором будет возведен объект; должно быть упоминание о назначении участка; перечень правовых оснований на участок в соответствии с проектной декларацией (с данной информацией можно ознакомиться на сайте Застройщика, однако в договоре данные параметры, к сожалению, отображаются не всегда).

2

Конкретность объекта долевого строительства.

Объект строительства должен иметь точное описание (точное указание количества комнат и т.д.). Зачастую типовые договоры долевого участия имеют такой пункт: "Ориентация Квартиры обозначена на поэтажном плане секции Многоквартирного дома, прилагаемого к Договору и является его составляющей". Подписывая договор, Участник должен быть уверен в наличии указанного плана и в его точности.

3

Наличие страхования гражданской ответственности Застройщика.

Важно предварительно узнать, застрахована ли гражданская ответственность Застройщика в случае неисполнения или недобросовестного исполнения обязательств по передаче объекта Участнику (Закон N 214-ФЗ, статья 15.2). В случае если упомянутая ответственность застрахована, Участник договора должен настоять на включении в договор соответствующих поправок (раздел "заключительные положения"). В договоре Застройщик должен отобразить способы обеспечения выполнения обязательств по договору (Закон N 214-ФЗ, статья 4, пункт 5). При неисполнении или недобросовестном исполнении обязательств по передаче объекта Застройщиком подобное страхование может сыграть немаловажную роль (Закон N 214-ФЗ, статья 15.2, ч.1).

4

Тонкости передачи объекта Участнику.

В договоре не всегда расписан сам процесс передачи объекта Участнику, имеется лишь упоминание о термине оповещения относительно готовности объекта к передаче и порядок самой передачи (сроки принятия объекта, оформление акта передачи). Особый интерес для Участника в такой ситуации представляют пункты, касающиеся действий Застройщика в случаях уклонения от принятия объекта Участником. В договоре может присутствовать подобный пункт: "В случаи уклонения Участника от принятия Объекта в термин, предусмотренный Договором либо в случае необоснованного отказа от принятия, Застройщик по окончанию 2 месяцев со дня окончания срока передачи, имеет право в составлении акта передачи Объекта Участнику (он создается в одностороннем порядке). В случае случайной гибели Объекта, он признается перешедшим Участнику со дня составления данного документа, предусмотренного Договором". Данный пункт опасен для Участника не последствиями уклонения. Сомнение вызывает неопределенность в плане уклонения Участника от принятия объекта. В связи с этим в договоре важно указать, что конкретно не будет считаться уклонением (претензии относительно недостатков объекта, мотивированный (с указанием причин) отказ от принятия объекта и т.д.). В тексте договора не всегда имеется четкий алгоритм действий в случаях выявления Участником долевого строительства недостатков в объекте. Типовой договор долевого участия дублирует положения Закона N 214-ФЗ (статья 7), предусматривающего гарантии качества. Отсутствие уточнения не повлияет на права Участника кардинально, так как его права регламентированы Законом N 214-ФЗ, статья 7 и пункт 5 статьи 8.

5

Порядок оплаты.

Застройщик чаще всего при разработке договора предлагает внести Участнику полную предоплату, но выполненную по частям. Окончательная оплата при этом по договору предусмотрена до регистрации самого договора в соответствующем органе. Иногда подобное условие звучит определенно: "Уплата Участником Застройщику Цены договора в соответствии с пунктом 5.1 Договора, производится на расчетный счет Застройщика на протяжении 5 рабочих дней с момента подписания Договора. …". Главный риск Участник несет в связи с разрывом во внесении оплаты или предоплаты и даты регистрации договора. Так, например, в процессе регистрации договора может выясниться, что объект уже зарегистрирован на другого Участника. В такой ситуации в регистрации договора будет отказано, хотя деньги на расчетный счет Застройщика уже будут перечислены. Выходов из данной ситуации два. Участнику могут предложить другой объект, договор при этом переписывается и регистрируется на другой объект. Либо Участнику придется возвращать перечисленные средства, возможно, в судебном порядке.

6

Гарантии качества передаваемого объекта.

Участник должен всегда помнить о том, что при всей добросовестности Застройщика, последний может умышленно уходить от ответственности, предварительно снизив вероятность ее проявления. Подобные попытки проявляются при отображении в договоре условий гарантий качества, менее предусмотренных законом. Например, если объект имеет недостатки, которые делают его непригодным для эксплуатации, Участник имеет право требовать от Застройщика обязательного устранения всех имеющихся недостатков (данные недостатки устраняются безвозмездно в разумный срок). Также важно обратить внимание на то, что срок устранения недостатков регламентирует сам Участник (Закон N 214-ФЗ, статья 7). Хотя "разумность" срока никем не разъясняется. Также в договоре часто можно встретить пункт типа: "...при принятии Объекта Участник должен сообщить о явных недостатках. При этом Участник имеет право ссылаться на недостатки, оговоренные в подписанном сторонами акте о выявленных недостатках...". В Законе N 214-ФЗ (статья 7, часть 7) указано, что Застройщик ответственности за дефекты передаваемого объекта не несет. Также может быть указано, что дефекты должны быть выявлены в гарантийный термин, после чего должно быть доказано, что они возникли в связи с: износом объекта строительства либо его частей, обусловлены нарушениями технически регламентированных требований или регламентов градостроительного назначения, проведении ненадлежащего ремонта Участником с привлечением посторонних лиц. Чтобы исключить риск возникновения ситуации, в которой Участник чего-то не заметил и упустил, для него будет немаловажным исключение из договора пункта подобного содержания.

7

Ответственность участника договора.

Разработчиком договора является Застройщик, поэтому он имеет преимущественную позицию, Участнику же этот договор предлагается в качестве заключения. Поэтому разработчику свойственно понижать для себя меру ответственности и повышать ее для Участника. Участнику важно выявить эту тенденцию и уровнять ее в соответствии с собственным усмотрением. При этом Участник может предложить Застройщику собственный вариант формулировки отдельных пунктов договора.

Например, пункт такого содержания: "При проведении какой-либо перепланировки либо переоборудования Объекта до момента передачи его Участнику по акту передачи или при выполнении электромонтажных работ Участник должен по требованию Застройщика выплатить ему штраф в размере 3% Стоимости Договора и возместить Застройщику убытки, сопровождающие приведение Объекта в исходное состояние" подтверждает, что даже типовые договоры, разработанные в соответствии с Законом N 214-ФЗ, могут иметь множество хитростей не в пользу Участника, а отображающие интересы Застройщика, желающего уменьшить личную ответственность при неблагоприятном для него стечении обстоятельств. Кроме того, подобные уловки зачастую способствуют обогащению Застройщика за счет Участника, который не изучил внимательно перед подписанием все пункты договора.

Участников может заинтересовать вопрос, качающийся внесения изменений в пункты договора, предложенного Застройщиком. Типовой характер договора не означает его неизменность. Он всего лишь разработан одной из сторон на основании норм, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и с учетом личной практики Застройщика. Это означает, что его условия можно изменить или дополнить. С разными Участниками могут заключаться разные договоры, что не является подтверждением ущемления прав и интересов Участников. Сегодня в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 внесены все изменения и поправки. Приоритетный характер перед условиями договора имеет закон, поэтому, если условия договора ему противоречат, они просто не будут учтены, даже если на этом настаивает сам Застройщик, являющийся автором договора. Участнику договора важно внимательно прочитать и проанализировать всю информацию договора, сделав упор на пункты, в которых имеется информация, которая не даст оспорить объект строительства, являющийся предметом данного договора.

Договор долевого участия, соответствующий всем нормативам Закона N 214-ФЗ, в преимущественном количестве положений дублирует нормы Закона N 214-ФЗ, а в местах, имеющих противоположные положения (чаще касающихся гарантийных обязательств), в силу приоритетности данного закона, применяться на практике не будет.



Комментарии


Комментариев пока нет

Добавить комментарий *Имя:


E-mail:


*Комментарий:


Приходите к нам
г. Обнинск, ул. Победы, д. 21, 3-й этаж
Яндекс.Метрика