Права участника долевого строительства при обнаружении недостатков объектов долевого строительства

При существенных недостатках, обнаруженных в объектах долевого строительства, в законодательстве для дольщика предусмотрены гарантии.

Требования к качеству

В соответствии со ст. 7 Закона, к строительным объектам, передаваемым Дольщикам от Застройщика, должны предъявляться требования к качеству, прописанные в договоре, качества. Критерии качества определяются условиями договора, техническим и градостроительным регламентом, проектными и другими обязательными требованиями.

Если при создании строительного объекта были обнаружены отступления от договорных обязательств или обязательных требований, которые стали причиной плохого качества объекта, или обнаружения недостатков, делающих его непригодным для эксплуатации, предусмотренной пунктами договора, дольщик имеет законное право предъявить к Застройщику следующие требования:

• Исправить дефекты в оговоренный срок и безвозмездно;
• Снизить стоимость соразмерно допущенным нарушениям;
• Возместить средства, затраченные на устранение недостатков.

Следует знать, что по договорным обязательствам, освободить застройщика от ответственности в случае выявления недостатков в строящемся долевом объекте, практически невозможно.

Одностороннее неисполнение договора дольщиками

Если качество долевого строительного объекта существенно не отвечает договорным требованиям или выявленные недостатки не были устранены в обозначенный участником долевого строительства обоснованный срок, участник имеет право не исполнять договор. Делается это в одностороннем порядке. Также, согласно 2 ч. 9 ст. Федерального закона, он вправе потребовать у застройщика вернуть не только денежные средства, но и проценты.

Гарантийные обязательства

По договору, на объекты, участвующие в долевом строительстве, действует гарантия сроком не менее 5 лет. Сюда не входит инженерное и технологическое оборудование, которое находится на объекте. Гарантия вступает в действие с момента, когда объект передается участнику, если договор не предусматривает прочих условий. Инженерного и технологического оборудования, находящегося в составе объекта долевого строительства, это не касается.

Новая редакция закона для защиты дольщиков

Защита прав дольщиков, участвующих в долевом строительстве, имеет большую социальную значимость. Для изменения неутешительной ситуации, существующей на рынке долевого строительства жилья, Закон N 294-ФЗ был дополнен Законом N 214-ФЗ, с изменениями в статьях 12.1, 15.1 и ст. 15.2, которые вступили в действие 01.01.2014 г.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с новой редакцией ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ банк может стать поручителем, обеспечивающим обязательства, принятые застройщиком, передающим жилые помещения дольщику, так называемое не денежное требование.

Наиболее распространенным на данном рынке залогом обеспечивается выполнение обязательств, принятых застройщиком по возвращению денежных средств, которые внес дольщик, а также обязательств по выплате ему средств, возмещающих убытки и (или) неустойку в виде штрафа или пени по причине невыполнения, просроченного или ненадлежащего выполнения обязательств по передаче недвижимых объектов.

Субсидиарная ответственность поручителя

Изменения привели к ужесточению требований к банкам-поручителям по ДДУ. Для инвесторов и дольщиков это положительный момент. Новая редакция Закона N 214-ФЗ в Статье 15.1 предусматривает для поручителя субсидиарную ответственность поручительства по договору, обязующего застройщика передавать жилое помещение соответственно размеру цены договора, но не меньше суммы, установленной с учетом площади помещения, передаваемого дольщику, а также среднерыночной стоимости 1 кв. м. площади жилья по РФ (определяемой в соответствии с установленным порядком) на дату, когда заключался договор поручительства.

Ответственность возлагается как на застройщика, так и поручителя, в одинаковом объеме, в том числе и установленные Законом N 214-ФЗ и договорными обязательствами неустойки в виде штрафов и пени.

Субсидиарная ответственность поручительства предусматривает определенные правовые последствия. Чтобы предъявить требования к банку, выступившему поручителем, дольщику необходимо предъявить доказательства того, что должник, в роли которого оказался застройщик, отказывается от исполнения обязательств, обеспечиваемых поручительством, или на предложение об исполнении обязательств не дал своевременно ответа (в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42, абз. 3 п. 35).

Вывод такой: от недобросовестности застройщиков можно застраховаться, проявив бдительность и разборчивость на рынке недвижимости. Негативные последствия от участия в долевом строительстве можно исключить, благодаря проведению правового анализа договора. Нарушенные права Дольщиков можно восстановить, благодаря гарантиям, предоставляемым Законом.