Оказание квалифицированной юридической помощи

Знать свои права - значит быть
сильным

Главная \ Статьи \ Ответственность застройщика перед участником долевого строительства

Статьи

« Назад

16.06.2015 09:57

В городе Обнинске, как и в Калужском регионе в целом довольно таки развиты предложения о приобретении жилья на условиях долевого участия в  строительстве объектов недвижимости, в частности многоквартирных домов. Порядок участия в долевом строительстве, права, обязанности, а также ответственность участников данных правоотношений, регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214, Закон), а также другими Федеральными Законами и нормативно-правовыми актами РФ.

В настоящее время продолжает оставаться актуальной проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Споры о нарушении сроков строительства многоквартирных домов, о несвоевременной передаче гражданам приобретенных ими жилых помещений занимают значительное место среди споров, связанных с приобретением недвижимого имущества на этапе его создания. Это и неудивительно, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной в рамках складывающегося между этими лицами правоотношения. Призванный обеспечить защиту интересов граждан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон N 214, Закон) содержит некоторые не вполне удачные формулировки, а судебная практика по ряду спорных вопросов пока еще остается противоречивой. Как известно, любое обязательство должно быть исполнено в определенный или в определяемый срок (ст. 314 Гражданского кодекса РФ). Соответственно для определения того, было ли исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства надлежащим, необходимо четко определить срок, в который данное обязательство должно было быть исполнено. Согласно пункту 2 ч. 4 ст. 4 Закона срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС, договор). При отсутствии в договоре условия о сроке передачи договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214).    По смыслу части 1 ст. 4 и части 3 ст. 6 Закона N 214 помимо срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, в договоре также должен быть установлен срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома. Это - срок, в который застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и условие о нем является существенным условием ДУДС. Именно этот срок, а не срок передачи объектов долевого строительства указывается застройщиком в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона N 214). Срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома во всех случаях должен предшествовать сроку передачи участнику объекта долевого строительства, так как в соответствии с частью 2 ст. 8 Закона N 214 передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 ст. 6 Закона установленный в ДУДС срок передачи объекта долевого строительства участнику должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства выражается, по общему правилу, в обязанности застройщика уплатить участнику неустойку, возместить убытки и, если участником долевого строительства является потребитель, компенсировать ему моральный вред. Несложно подсчитать, что при действующей на момент написания настоящей статьи ставке рефинансирования, равной 8,25%, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства составляет 20,075% годовых. При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214 (ч. 9 ст. 4 Закона). Согласно пункту 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Пленум Верховного Суда РФ (далее - Пленум ВС РФ) в пункте 46 Постановления от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" <8> разъяснил: при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Возможность наложения штрафа на застройщика при его отказе выплачивать участнику неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подтверждена Президиумом ВС РФ в пункте 27 Обзора. Таким образом, предельный совокупный размер неустойки и штрафа может (при действующей ставке рефинансирования) достигнуть 30,1175% годовых. Убытки, на возмещении которых настаивает участник при нарушении срока передачи объекта долевого строительства, как правило, включают в себя проценты, уплаченные участником долевого строительства за пользование кредитными средствами в период просрочки застройщика, а также расходы участника на наем жилья за тот же период. Если спор разрешается в судебном порядке, в состав убытков могут включаться расходы на представителя, на нотариальные услуги и проч.



Комментарии


Комментариев пока нет

Добавить комментарий *Имя:


E-mail:


*Комментарий:


Приходите к нам
г. Обнинск, ул. Победы, д. 21, 3-й этаж
seo support Яндекс.Метрика Google+